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La nuda proprietà

Curiosando fra gli annunci immobiliari ti sarà sicuramente capitato di imbatterti in immobili dal prezzo particolarmente interessante e dopo essere arrivato al fondo della descrizione scoprire che si trattava della vendita di una nuda proprietà.

Di cosa si tratta?

La nuda proprietà è quel tipo di proprietà che non ti permette di godere del bene di cui sei proprietario.

Questo diritto rimane in capo all’usufruttuario cioè la persona che potrà continuare ad utilizzare il bene che ti ha venduto e beneficiare dei frutti che esso può produrre.

LA NUDA PROPRIETA’ E GLI IMMOBILI

L’esempio più comune è quello di una vendita della nuda proprietà di un immobile.

Chi acquista la nuda proprietà non potrà utilizzare l’immobile fino a quando l’usufrutto non cesserà di esistere.

Questo può avvenire principalmente per due motivi: scadenza contrattuale nel caso di usufrutto a termine o decesso dell’usufruttuario nel caso di usufrutto vitalizio.

CHI E’ L’USUFRUTTUARIO?

Solitamente colui che vende una nuda proprietà è una persona anziana che necessitando di liquidità desidera continuare a utilizzare l’immobile in cui sta vivendo.

Per questo motivo nella maggior parte dei casi il tipo di usufrutto che si andrà a costituire sarà di natura vitalizia: esso si estinguerà con la morte dell’ex proprietario dell’immobile.

QUANDO ACQUISTARE UNA NUDA PROPRIETA’?

Fatte queste premesse, soltanto se ti interessa effettuare un investimento nel medio-lungo termine dovresti tenere in considerazione questo tipo di acquisto.

Perché solitamente non è prevedibile quando avverrà la riunione tra usufrutto e nuda proprietà. 

Se non si necessita del bene si possono fare degli ottimi affari, poichè l’acquisto risulta essere particolarmente vantaggioso in termini economici.

Infatti nella maggior parte dei casi il prezzo di acquisto dell’immobile è molto più basso rispetto a quello di un immobile libero.

Se si ha l’accortezza, o la fortuna, di acquistare in una zona che nel tempo si rivaluterà nel caso di rivendita si genererà un’interessante plusvalenza.

VALORE DI UNA NUDA PROPRIETA’

Il valore della nuda proprietà è dato principalmente dall’età dell’usufruttuario: più l’usufruttuario è anziano e più il valore della nuda proprietà sarà simile al valore che l’immobile avrebbe sul libero mercato.

Il prezzo di vendita di un nuda proprietà dovrebbe essere calcolato sulla base di una perizia professionale del valore di mercato dell’immobile al quale si deve sottrarre il valore dell’usufrutto secondo delle tabelle redatte periodicamente dal ministero delle finanze.

Queste tabelle si basano sull’aspettativa di vita e sul tasso di interesse legale in vigore.

SUDDIVSIONE DELLE SPESE TRA NUDO PROPRIETARIO E USUFRUTTUARIO

Nel caso tu decida di acquistare una nuda proprietà devi tenere a mente che tutte le spese straordinarie che graveranno sull’immobile saranno a tuo carico.

Il rifacimento di un tetto o di una facciata condominiale per esempio devono essere pagate dal nudo proprietario.

Le spese ordinarie e i tributi invece rimarranno in capo all’usufruttuario.

Se l’usufruttuario non effettua tutti i lavori necessari al mantenimento del bene gli interventi straordinari generati dalla sua incuria saranno a suo carico.

L’USUFRUTTUARIO PUÒ LOCARE L’IMMOBILE

Tra i diritti dell’usufruttuario c’è anche quello di poter locare l’immobile senza avvertire il nudo proprietario.

In questo caso se l’usufrutto è di tipo vitalizio la locazione avrà valenza anche dopo la morte del usufruttuario per una durata massima di 5 anni.

Sarà ovviamente il nuovo proprietario (l’ormai ex nudo proprietario) a incassare le pigioni.

Al contrario nel caso in cui l’usufrutto sia a tempo determinato un’eventuale locazione non potrà avere una durata maggiore del contratto stabilito tra nudo proprietario e usufruttuario.

VENDITA USUFRUTTO

L’usufruttuario ha anche la possibilità di vendere l’usufrutto a un’altra persona.

La durata dell’usufrutto rimane quella stabilita tra il nudo proprietario e il primo usufruttuario.

VENDITA DI UNA NUDA PROPRIETA’

Il nudo proprietario senza chiamare in causa l’usufruttuario può vendere nuovamente la nuda proprietà.

Va ricordato anche che la nuda proprietà può essere acquisita anche tramite una successione.

In entrambi i casi l’usufruttuario continuerà ad aver diritto di utilizzare l’immobile fino al termine stabilito dal contratto.

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